¿En qué casos los vecinos pueden prohibir los pisos turísticos?
Puede que en tu comunidad hayan empezado a aparecer maletas por los pasillos, huéspedes que no sabes de dónde vienen, ruidos por la noche o fiestas los fines de semana.
Y claro, eso genera malestar entre los vecinos que viven allí todo el año. Hasta hace poco, poco se podía hacer, pero ahora eso ha cambiado.
Desde abril de 2025, con la reforma del artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal, las comunidades pueden decidir si quieren o no permitir pisos turísticos en su edificio.
Y lo mejor es que no hace falta unanimidad: con el acuerdo de tres quintas partes de los propietarios (y de las cuotas) se puede prohibir esta actividad.
El Tribunal Supremo ya lo ha confirmado: los vecinos tienen la razón.
¿Qué dice el artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal?
Este artículo, que ha sido modificado recientemente, dice lo siguiente:
“Las comunidades de propietarios pueden aprobar, limitar, condicionar o prohibir los usos de las propiedades, siempre que lo hagan con el acuerdo de las 3/5 partes del total de propietarios que representen 3/5 partes de las cuotas.”
¿Qué significa esto de forma sencilla? Que si una mayoría amplia de los vecinos lo acuerda en junta, se puede impedir que una vivienda se destine a uso turístico.
Ya no hace falta el consentimiento unánime de todos, lo cual era casi imposible en la práctica.
Esta herramienta legal ofrece a los vecinos un mayor control sobre lo que ocurre en su comunidad, algo que hasta ahora era complicado conseguir.
¿Qué mayoría hace falta para prohibir pisos turísticos?
La clave está en conseguir la doble mayoría de tres quintos (es decir, 60 %) tanto en número de propietarios como en las cuotas que representan.
Esto se calcula sobre el total del edificio, no solo los presentes en la reunión.
Vamos con un ejemplo:
Supongamos que en tu edificio hay 20 pisos. Para que el acuerdo sea válido, al menos 12 propietarios deben votar a favor, y entre todos ellos deben sumar el 60 % de la participación del edificio.
Además, es importante que estos propietarios estén al corriente de pago. Si alguien debe cuotas a la comunidad, no podrá votar válidamente.
¿Se puede aplicar un recargo a las viviendas turísticas?
Sí, la reforma también permite que, si se autoriza el uso turístico, la comunidad pueda imponer un recargo de hasta el 20 % en la cuota de comunidad a esas viviendas.
¿Y por qué ese recargo? Muy simple: un piso turístico genera más desgaste en las zonas comunes (más personas usan el ascensor, hay más basura, más ruido, más limpieza…),
y eso implica más gastos para todos. Este recargo permite compensar ese uso intensivo.
¿Hace falta cambiar los estatutos para que sea válido?
No necesariamente. Con que se apruebe el acuerdo según el artículo 17.12 en una junta de propietarios y se refleje en el acta, es suficiente.
Eso sí, si queréis dejarlo aún más claro y que tenga efecto frente a futuros compradores o inquilinos, sí que se puede modificar los estatutos y llevar el acuerdo al Registro de la Propiedad.
Esto da más seguridad jurídica y evita futuras discusiones sobre lo que se puede o no hacer en el edificio.
¿Qué pasa con los pisos turísticos que ya estaban funcionando?
Si un piso ya se dedicaba al alquiler turístico antes de que se tomara el acuerdo, puede haber lo que se llama “derechos adquiridos”.
Es decir, si ese propietario tenía licencia y el uso era conocido por la comunidad, se puede argumentar que tenía permiso implícito.
En estos casos hay que analizar bien cada situación. A veces, aunque no se le pueda prohibir de forma inmediata, sí se le pueden aplicar normas adicionales o incluso el recargo del 20 % en la cuota.
Por eso es clave actuar con asesoramiento legal para no entrar en conflictos innecesarios.
Pasos para prohibir los pisos turísticos en una comunidad
Te explicamos cómo hacerlo de forma legal y sin líos:
- Convoca una junta de propietarios y asegúrate de incluir en el orden del día: “Acuerdo sobre la prohibición del uso turístico de viviendas conforme al artículo 17.12”.
- Vota en la reunión y asegúrate de que se alcanza la mayoría de 3/5 en propietarios y cuotas. Deja constancia clara en el acta.
- Redacta el acuerdo con claridad: especifica si se prohíbe totalmente, si se condiciona o si se permitirá con ciertas normas.
- Notifica el acuerdo a todos los propietarios, incluso a los que no asistieron.
- Opcional pero recomendable: inscribe el acuerdo en el Registro de la Propiedad para que tenga efectos frente a futuros propietarios.
Con estos pasos, estaréis haciendo las cosas de forma legal, clara y transparente.
¿Por qué tantas comunidades quieren limitar los pisos turísticos?
No es que todo el mundo esté en contra del turismo, pero cuando vives en un edificio donde cada semana hay nuevos inquilinos, fiestas, ruídos, portazos y vecinos desconocidos…
la calidad de vida se ve afectada. Muchos propietarios ven cómo su vivienda pierde valor o deja de ser tranquila.
Además, hay más desgaste en el edificio, más suciedad y a veces incluso problemas de seguridad.
Por eso, cada vez más comunidades están tomando medidas para proteger su convivencia y evitar conflictos innecesarios.
¿Y si no se hace bien? Riesgos y errores comunes
Hay que tener cuidado con cómo se hace todo este proceso. Algunos errores frecuentes son:
- No alcanzar correctamente la mayoría necesaria.
- No redactar bien el acuerdo, dejando lugar a ambigüedades.
- No notificarlo correctamente a todos los vecinos.
- Intentar aplicar medidas con carácter retroactivo, lo que puede generar impugnaciones.
Por eso es tan importante contar con asesoramiento profesional. Lo que parece un detalle puede ser lo que haga que un acuerdo se declare nulo.
¿Quién puede ayudaros a hacerlo bien desde el principio?
Un Administrador de Fincas profesional, como GD Fincas, puede encargarse de todo este proceso para que no haya errores:
- Convocar y moderar la junta de propietarios.
- Asesorar sobre la redacción del acuerdo y la legalidad del mismo.
- Calcular el quórum exacto y reflejarlo en acta.
- Gestionar la notificación y el registro del acuerdo.
Además, un administrador puede ayudaros con otros temas clave: gestión del fondo de reserva, seguros comunitarios, auditoría de cuentas o resolución de conflictos vecinales.
Una conclusión clara: más control, mejor convivencia
Hoy en día, vivir en una comunidad tranquila y organizada no es un lujo: es una necesidad.
La reforma del artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal permite que, por fin, los vecinos puedan tomar decisiones importantes sin tener que lograr unanimidad.
Si en tu comunidad os preocupa el impacto de los pisos turísticos, tenéis la posibilidad de actuar de forma legal, justa y eficaz.
Eso sí, como siempre decimos, lo mejor es hacerlo con buen asesoramiento, sin improvisaciones y pensando en el bienestar de todos.
¿Necesitáis asesoramiento para aplicar esta norma en vuestra comunidad?
Si buscas un Administrador de Fincas en Valencia, en GD Fincas te ayudamos a aplicar esta normativa de forma clara, eficaz y legal.
Contacta con nosotros y empieza a mejorar tu comunidad.
📍 C/ Sagunto 203, pta 7 – 46009 Valencia
📞 963 115 294 / 663 792 423
📧 info@gdfincas.com
¿Necesitas Ayuda en la Gestión de tu Comunidad?
Si estás buscando asesoramiento o ayuda en la gestión de tu comunidad de propietarios, ¡no dudes en contactarnos en GD Fincas! Estamos aquí para ayudarte a garantizar el buen funcionamiento y convivencia en tu comunidad.
¡Contáctanos hoy mismo en GD Fincas y descubre cómo podemos ayudarte!