Vuelves de vacaciones y encuentras una humedad: ¿quién paga, tú o la comunidad?
¿Has abierto la puerta de casa y te has encontrado una mancha en el techo?
Vuelves de vacaciones, dejas las maletas en el suelo y ves algo que no estaba cuando te marchaste: una mancha de humedad en el techo, pintura levantada o incluso agua en una pared.
La primera reacción suele ser mirar al piso de arriba. La segunda, llamar al seguro. Y la tercera casi siempre es la misma: “¿Esto lo tengo que pagar yo o es cosa de la comunidad?”.
Aquí hay una idea que te va a ahorrar muchas discusiones: no importa tanto dónde aparece la humedad como de dónde viene el agua.
Una mancha en tu techo puede venir de una tubería privativa del vecino de arriba, de una bajante comunitaria, de una cubierta, de una terraza, de una instalación general o incluso de tu propia vivienda.
Por eso, antes de hablar de facturas hay que localizar el origen.
Lo primero no es buscar culpables: es encontrar la fuga
Cuando aparece una humedad, discutir desde el primer minuto sobre quién paga suele complicar las cosas.
Primero hay que detener el daño y averiguar qué está pasando.
Si todavía entra agua, comunica la incidencia cuanto antes al administrador de fincas, al presidente o al servicio correspondiente de la comunidad. Si parece proceder de una vivienda concreta, también hay que avisar a su propietario.
Haz fotografías de la zona afectada y, si es posible, anota cuándo descubriste el problema.
¿Y pintamos rápidamente para que desaparezca la mancha?
Mejor no tengas prisa. Si no se ha solucionado el origen, la humedad volverá a aparecer. Además, puede ser útil que el profesional o el seguro vea el daño antes de repararlo.
Si la fuga viene de una tubería del vecino, ¿quién paga?
Imagina que el fontanero revisa la instalación y descubre que el agua viene de una tubería, un lavabo, una ducha o una instalación que pertenece exclusivamente a la vivienda superior.
En ese caso estamos, en principio, ante una instalación privativa.
La Ley de Propiedad Horizontal establece que cada propietario debe mantener en buen estado su vivienda y sus instalaciones privativas para no perjudicar a la comunidad ni a otros propietarios. También debe responder de los daños ocasionados por su descuido o por las personas de las que deba responder.
Dicho de forma sencilla: si el problema nace en una instalación privada, normalmente será responsabilidad de ese propietario solucionar la avería.
Después habrá que determinar cómo se reparan los daños que haya causado en otras viviendas.
Aquí es habitual que entren en juego los seguros, pero conviene recordar algo importante: cada póliza tiene sus propias coberturas, límites y exclusiones. No podemos dar por hecho que cualquier daño estará cubierto.
¿Y si la humedad viene de una bajante comunitaria?
Este caso también es muy frecuente.
Supongamos que la mancha aparece en tu baño, pero el problema no está en la instalación del vecino. El profesional descubre una rotura en una bajante general del edificio.
Las instalaciones y canalizaciones comunes forman parte de los elementos comunitarios en los términos establecidos por la normativa. El Código Civil incluye entre los elementos comunes las cubiertas, fachadas, canalizaciones y conducciones generales hasta su entrada al espacio privativo.
Si la avería está en un elemento común, corresponde a la comunidad actuar sobre ese elemento y realizar las obras necesarias para conservarlo correctamente. La Ley de Propiedad Horizontal considera obligatorios los trabajos necesarios para el mantenimiento y conservación del inmueble y de sus instalaciones comunes.
Después habrá que estudiar los daños producidos y la intervención del seguro comunitario, si corresponde según la póliza contratada.
¿Qué ocurre cuando la humedad viene de la cubierta?
Has vuelto al último piso y encuentras una mancha grande después de unos días fuera.
¿Es tuya porque aparece dentro de tu casa?
No necesariamente.
Las cubiertas están incluidas entre los elementos comunes del edificio, salvo que exista alguna circunstancia particular que obligue a estudiar el título constitutivo o la configuración concreta del inmueble.
Si el origen está en una impermeabilización comunitaria deteriorada o en un problema de conservación de la cubierta, la reparación del origen corresponderá normalmente a la comunidad.
Esto es importante porque muchas veces escuchamos:
“Como la humedad está dentro de tu piso, llama a tu seguro”.
Tu seguro puede ayudarte, pero el lugar donde se ve el daño no determina por sí solo quién debe reparar la causa.
¿Y si la filtración viene de una terraza de uso privativo?
Aquí empiezan los casos que generan más discusiones.
Imagina que el vecino del ático tiene una terraza que solo utiliza él y debajo aparece una filtración.
¿Paga automáticamente el propietario del ático?
No necesariamente.
Puede existir una terraza que sea elemento común aunque tenga uso privativo. En ese caso hay que diferenciar entre el propio elemento constructivo y el uso o mantenimiento que realiza el propietario.
Por ejemplo, una cosa es que falle la impermeabilización por deterioro del elemento común y otra que el propietario haya causado un daño por una actuación realizada en la terraza.
Por eso, cuando hay terrazas de por medio, conviene evitar respuestas automáticas y revisar:
- El título constitutivo.
- Los estatutos.
- La naturaleza del elemento afectado.
- El origen técnico de la filtración.
- Si ha existido alguna obra o modificación.
- Si el daño procede de falta de conservación o de un uso incorrecto.
Aquí un informe técnico puede aclarar en pocas líneas una discusión que entre vecinos puede durar meses.
¿El seguro de la comunidad paga siempre?
No.
Este es uno de los errores más frecuentes.
Tener un seguro comunitario no significa que cualquier avería del edificio esté cubierta automáticamente.
Una póliza puede cubrir determinados daños por agua y dejar fuera otros supuestos. Puede cubrir los daños provocados por una fuga, pero no necesariamente el mantenimiento de una instalación deteriorada. También pueden existir franquicias, límites y exclusiones.
Lo mismo ocurre con el seguro de hogar de cada propietario.
Por eso, cuando aparece una humedad, normalmente hay tres preguntas diferentes:
- ¿Quién debe reparar la avería que provoca el agua?
- ¿Quién responde de los daños que esa agua ha causado?
- ¿Qué parte cubren los seguros contratados?
No siempre las tres respuestas son la misma.
¿Qué pasa si has estado fuera varias semanas y la fuga llevaba días?
Estar de vacaciones no cambia por sí solo el origen de la responsabilidad.
Pero sí puede hacer que el daño sea mayor porque nadie ha visto la fuga durante varios días.
Por eso es recomendable que, si vas a pasar bastante tiempo fuera, dejes una forma de contacto y valores cerrar determinadas llaves de paso cuando sea adecuado.
Si la avería procede de una instalación privativa, habrá que comprobar qué ocurrió y si existió alguna falta de mantenimiento.
Si procede de un elemento común, la comunidad tendrá que actuar sobre ese elemento.
Lo que no conviene hacer es decidir quién paga simplemente porque “el propietario estaba de vacaciones”.
¿Puede la comunidad necesitar entrar en tu vivienda para encontrar la avería?
Sí, puede ocurrir.
A veces una bajante comunitaria pasa por el interior de una vivienda o el acceso necesario para localizar una avería se encuentra dentro de un piso.
La Ley de Propiedad Horizontal establece que el propietario debe permitir la entrada en su vivienda cuando sea necesaria para realizar las reparaciones y actuaciones previstas legalmente. También debe consentir las reparaciones que exija el servicio del inmueble.
Esto no significa entrar en una vivienda de cualquier manera.
Lo normal es contactar con el propietario, explicar el problema y coordinar el acceso con el profesional.
Precisamente por eso resulta útil que el administrador disponga de una forma de contactar con los propietarios cuando están fuera.
¿Qué deberías hacer nada más descubrir la humedad?
Si te ocurre al volver de vacaciones, intenta seguir un orden sencillo.
Primero, evita que el daño siga aumentando. Si existe una fuga activa y puedes cerrar una llave de paso con seguridad, hazlo.
Segundo, haz fotografías. Guarda imágenes de paredes, techo, suelo y cualquier objeto afectado.
Tercero, comunica la incidencia. Si sospechas de un elemento comunitario, avisa al administrador de fincas o a la presidencia.
Cuarto, localiza el origen. Puede ser necesario un fontanero, un técnico o la intervención del seguro.
Quinto, repara la causa antes de maquillar el daño. Pintar una mancha sin solucionar la entrada de agua sirve de poco.
Y guarda facturas, informes y comunicaciones. Si después hay que determinar responsabilidades, tener la información ordenada ayuda mucho.
¿Cómo puede ayudar el administrador de fincas?
Cuando hay una filtración entre varios pisos es fácil que aparezca el clásico:
“Mi fontanero dice que es de la comunidad”.
“El seguro dice que viene del vecino”.
“El vecino dice que eso ya estaba antes”.
Aquí el papel del administrador de fincas es coordinar la incidencia y conseguir que cada profesional revise lo que corresponde.
Puede comunicar el siniestro, coordinar accesos, contactar con proveedores, trasladar información a la aseguradora y mantener informados al presidente y a los propietarios afectados.
Una buena gestión de comunidades no evita que se rompa una tubería, pero sí puede evitar que una avería sencilla termine convirtiéndose en semanas de llamadas, enfados y versiones diferentes.
¿Y si nadie se pone de acuerdo sobre quién debe pagar?
Este es el verdadero punto de dolor.
Tienes la pared abierta, la pintura estropeada y cada persona te da una respuesta distinta.
En esa situación hay que volver al principio: localizar técnicamente el origen de la humedad.
Si procede de un elemento privativo, habrá que estudiar la responsabilidad de su propietario. Si procede de un elemento común, la comunidad deberá ocuparse de la conservación y reparación que corresponda. Y después habrá que determinar qué daños cubre cada seguro.
La Ley de Propiedad Horizontal obliga a los propietarios a conservar sus elementos privativos sin causar perjuicios y establece también la obligación de realizar las obras necesarias para conservar los elementos e instalaciones comunes.
Así que antes de discutir sobre quién paga una factura, asegúrate de que alguien ha respondido correctamente a la pregunta más importante:
¿De dónde está saliendo el agua?
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Fuentes oficiales consultadas: Ley de Propiedad Horizontal y artículo 396 del Código Civil, textos consolidados publicados en el BOE.