¿Sabes cuándo fue la última inspección obligatoria de tu edificio?
Hay una pregunta que casi nunca aparece en una junta de propietarios hasta que surge un problema:
“¿Cuándo tocaba pasar esta inspección?”
Y entonces empiezan las dudas.
“¿La empresa de mantenimiento no se encargaba de esto?”, “¿el ascensor no se revisa todos los meses?”, “¿nuestro edificio tiene que pasar una inspección por tener más de 50 años?”, “¿el garaje también tiene revisiones obligatorias?”.
En una comunidad hay muchas tareas de mantenimiento, pero mantenimiento e inspección reglamentaria no siempre son lo mismo.
Puedes tener una empresa revisando regularmente el ascensor y, aun así, necesitar una inspección periódica realizada por un organismo de control. También puedes mantener el edificio aparentemente bien y haber llegado ya a la edad en la que corresponde presentar el Informe de Evaluación del Edificio.
Y aquí está el problema: las fechas no suelen avisar todas de la misma manera.
Por eso, una buena gestión de comunidades debería tener controlado un calendario con las principales revisiones e inspecciones que afectan al inmueble.
¿Todos los edificios tienen las mismas inspecciones?
No.
Y esto conviene dejarlo claro desde el principio.
No existe una lista idéntica para todas las comunidades. Depende de cosas como la antigüedad del edificio, el número de viviendas, las plantas que sirve el ascensor, la potencia de determinadas instalaciones o las características del garaje.
Un edificio pequeño sin ascensor no tendrá las mismas obligaciones que una finca de diez plantas con garaje, ascensores y distintas instalaciones comunes.
Por eso, cuando alguien pregunta “¿qué inspecciones tiene que pasar mi comunidad?”, la respuesta correcta empieza por otra pregunta:
¿Qué instalaciones tiene vuestro edificio?
¿Tu edificio tiene más de 50 años? Revisa el IEEV.CV
En la Comunitat Valenciana tenemos el Informe de Evaluación del Edificio de Viviendas, conocido como IEEV.CV.
Este informe no consiste simplemente en que alguien mire la fachada durante cinco minutos.
Evalúa cuestiones relacionadas con el estado de conservación del inmueble, la accesibilidad y la eficiencia energética.
¿Quién debe preocuparse por él?
Los propietarios de edificios de uso residencial vivienda con más de 50 años de antigüedad tienen obligación de promover su realización. La Generalitat indica además que el IEEV.CV debe realizarse cada 10 años.
Así que una pregunta sencilla para cualquier comunidad sería:
“¿Cuántos años tiene nuestro edificio?”
Si la respuesta se acerca a 50 o los supera, conviene comprobar su situación y no esperar a descubrirlo cuando se quiera solicitar una ayuda o realizar una actuación importante.
La Generalitat dispone además de un registro y cartografía de edificios residenciales de más de 50 años afectados por esta obligación.
¿Y si el edificio tiene ascensor?
Aquí tenemos otra inspección que afecta a muchísimas comunidades.
Una cosa es el mantenimiento periódico del ascensor y otra su inspección reglamentaria.
La normativa estatal establece diferentes plazos según el edificio.
Los ascensores instalados en edificios de más de 20 viviendas o que sirvan a más de cuatro plantas deben pasar la inspección periódica, como mínimo, cada cuatro años.
Los que no entren en ese supuesto ni sean de pública concurrencia tienen, con carácter general, un plazo de seis años. En determinados edificios de pública concurrencia o uso industrial, el plazo es de dos años.
Y aquí viene la parte que una comunidad no debería dejar para el último día.
La empresa conservadora debe informar al titular de la fecha en la que corresponde la próxima inspección. Si se supera el plazo reglamentario sin realizarla, la normativa contempla que el ascensor tenga que quedar fuera de servicio.
Imagina descubrirlo un lunes por la mañana en un edificio de ocho plantas.
Por eso es mucho mejor controlar la fecha con antelación.
“Pero si viene el técnico del ascensor, ¿no significa que ya está inspeccionado?”
No.
Esta confusión es muy habitual.
La empresa conservadora realiza las operaciones de mantenimiento que correspondan. Pero la inspección periódica reglamentaria debe realizarla un organismo de control habilitado.
Son cosas relacionadas, pero no son exactamente lo mismo.
Piensa en el coche.
Puedes llevarlo al taller para hacer mantenimiento y cambiar aceite, ruedas o frenos, pero eso no sustituye automáticamente la ITV.
Con el ascensor ocurre algo parecido: mantenimiento e inspección cumplen funciones diferentes.
¿El garaje también puede necesitar inspecciones?
Sí, y aquí depende de las características de la instalación.
El Reglamento Electrotécnico para Baja Tensión establece inspecciones periódicas para determinadas instalaciones eléctricas.
Por ejemplo, las instalaciones que necesitaron inspección inicial deben someterse, con carácter general, a inspección periódica cada cinco años. Dentro de esos supuestos aparecen los aparcamientos o estacionamientos de 25 plazas o más, además de otras instalaciones que cumplen determinadas características técnicas.
También se establece una inspección cada 10 años para las instalaciones eléctricas comunes de edificios de viviendas cuya potencia total instalada sea superior a 100 kW.
¿Significa esto que todos los garajes pasan exactamente la misma inspección cada cinco años?
No.
Precisamente por eso conviene revisar la instalación concreta del edificio y su documentación antes de aplicar una regla general.
¿Y los extintores y sistemas contra incendios?
Aquí también hay bastante confusión porque se mezclan dos conceptos: mantenimiento e inspección.
Los equipos y sistemas de protección activa contra incendios están sujetos a operaciones de mantenimiento según el Reglamento de instalaciones de protección contra incendios.
Además, existe un régimen de inspecciones periódicas para determinadas instalaciones. Sin embargo, el propio reglamento contempla excepciones a esa inspección general de diez años para determinados usos, entre ellos el uso residencial vivienda.
Esto no significa que en una comunidad podamos olvidarnos de los extintores o de otros sistemas.
Significa que no debemos confundir las revisiones de mantenimiento obligatorias con una inspección reglamentaria por organismo de control.
Dependiendo de las instalaciones existentes en el edificio —por ejemplo, garajes u otros espacios con requisitos específicos— habrá que estudiar qué normativa resulta aplicable.
¿Qué puede pasar si se deja pasar una inspección?
Depende de cuál sea.
En un ascensor la consecuencia puede llegar a ser muy visible: si se supera el plazo correspondiente sin realizar la inspección, puede terminar fuera de servicio conforme al procedimiento previsto en la normativa.
En otros casos puede aparecer un requerimiento administrativo o la obligación de realizar actuaciones para corregir las deficiencias detectadas.
Pero incluso dejando a un lado las posibles consecuencias administrativas, hay algo más importante.
Una inspección puede detectar un problema antes de que se convierta en una avería seria.
Una barandilla deteriorada, problemas de conservación, defectos eléctricos o deficiencias de seguridad son mucho más fáciles de gestionar cuando se detectan con tiempo que cuando ya han provocado una incidencia.
¿Pasar una inspección significa tener que hacer todas las obras de golpe?
No necesariamente.
Dependerá del informe y de las deficiencias encontradas.
La finalidad de una inspección no es “buscar una derrama”, como a veces piensa algún propietario.
Es comprobar el estado de una instalación o del edificio y determinar si existen defectos que deben corregirse.
Puede ocurrir que el resultado sea favorable.
También puede ocurrir que se detecten deficiencias y se conceda un plazo para corregirlas.
Y si aparece un problema grave de seguridad, las actuaciones pueden ser mucho más urgentes.
Por eso tampoco tiene mucho sentido evitar una inspección por miedo a lo que pueda salir.
El problema no desaparece porque nadie lo mire.
¿Quién debería controlar todas estas fechas?
Esta pregunta es importante porque en muchas comunidades todo funciona de memoria.
“El anterior presidente llevaba eso”.
“Creo que la empresa llamó hace unos años”.
“Tenemos una carpeta con los papeles”.
Y así llega el día en que nadie sabe cuándo se hizo la última inspección.
La comunidad es titular de distintas instalaciones y debe cumplir las obligaciones que correspondan. Las empresas mantenedoras también tienen obligaciones concretas dentro de su ámbito, pero eso no significa que una misma empresa vaya a controlar todo el edificio.
Por eso, desde la administración de fincas, resulta muy útil disponer de un calendario con vencimientos, informes y documentación.
Una comunidad debería poder localizar con facilidad, entre otras cosas:
- Fecha del último IEEV.CV, cuando corresponda.
- Última inspección del ascensor y próxima fecha prevista.
- Inspecciones eléctricas aplicables.
- Contratos y revisiones de mantenimiento.
- Informes de organismos de control.
- Deficiencias pendientes de subsanar.
- Certificados y documentación técnica de las instalaciones.
No hace falta que cada vecino conozca todas las fechas de memoria.
Lo importante es que alguien las tenga controladas.
¿Y si tu comunidad descubre ahora que lleva tiempo fuera de plazo?
Lo peor que podéis hacer es guardar otra vez la carpeta y esperar.
Primero hay que comprobar exactamente qué obligación está pendiente.
Después conviene localizar la última documentación disponible y contactar con el técnico, mantenedor u organismo de control que corresponda.
Si existen defectos anteriores pendientes, también hay que revisar si fueron solucionados y si quedó constancia documental.
Y a partir de ahí, establecer un calendario.
Porque muchas veces el problema no es que una comunidad no quiera cumplir.
El problema es que nadie sabía que la fecha había llegado.
Una buena gestión económica y técnica del edificio también consiste en anticiparse a estas obligaciones, informar a los propietarios y evitar que una inspección pendiente termine convertida en una urgencia.
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Fuentes oficiales: Generalitat Valenciana, Reglamento Electrotécnico para Baja Tensión, Reglamento de instalaciones de protección contra incendios y normativa estatal sobre ascensores publicada en el BOE.