Limitaciones del Presidente de una Comunidad de Propietarios: lo que debes saber
Ser Presidente: mucho más que representar a los vecinos
Ser Presidente de una comunidad puede parecer un simple cargo de representación, pero conlleva responsabilidades legales y limitaciones claras.
No todo lo que el Presidente decida es válido, y conocer dónde empieza y termina su autoridad puede evitar conflictos y decisiones erróneas.
En GD Fincas lo vemos a menudo: presidentes bienintencionados que, por desconocimiento, toman decisiones sin acuerdo previo de la Junta. Veamos cuáles son esas limitaciones y cómo ejercer el cargo correctamente.
El Presidente necesita autorización para actuar legalmente
Aunque el Presidente representa a la comunidad ante terceros, no puede iniciar acciones judiciales ni firmar acuerdos importantes sin el respaldo de la Junta de Propietarios.
El Tribunal Supremo ha dejado claro que, salvo urgencias o mandatos previos, el Presidente debe estar autorizado expresamente en acta para:
- Interponer o defender demandas en nombre de la comunidad.
- Firmar contratos de obra o servicios no incluidos en presupuestos.
- Modificar acuerdos previamente adoptados.
Sin ese respaldo, su actuación puede ser impugnada e incluso invalidada.
Qué puede proponer el Presidente (y qué no)
El Presidente puede proponer trabajos u obras necesarias para el mantenimiento del edificio, la seguridad o la accesibilidad (según el artículo 10.1 a de la LPH).
Eso incluye, por ejemplo, arreglar bajantes, reparar fachadas o instalar rampas.
Sin embargo, no puede ejecutar obras no urgentes ni imprevistas sin aprobación de la Junta.
Si hay un gasto que no figura en presupuesto o que no entra dentro del mantenimiento básico, debe aprobarse previamente.
¿Y qué pasa si hay una urgencia?
En casos de urgencia —por ejemplo, una rotura de tubería o un atasco que afecta al edificio—, el Presidente puede actuar de inmediato, pero debe informar después a la Junta para ratificar el gasto y dejar constancia en acta.
Control del dinero: límites claros
El Presidente no puede disponer libremente de los fondos comunitarios.
Solo puede autorizar pagos de pequeña cuantía o urgentes. Si gasta sin autorización, puede asumir responsabilidad civil o incluso penal si se demuestra perjuicio económico.
Además, si se excede del presupuesto aprobado o genera un gasto sin justificación, la comunidad puede exigirle responsabilidades e incluso iniciar acciones legales.
Las derramas no se deciden en solitario
Una de las limitaciones más importantes: el Presidente no puede imponer una derrama extra por decisión propia.
Las derramas, por ley, deben ser aprobadas en Junta con el voto favorable de los propietarios.
Si el Presidente decide aplicar una derrama unilateralmente, los vecinos tienen derecho a negarse a pagarla hasta que se convoque una reunión y se vote.
El Presidente no tiene voto de calidad
Contrario a lo que muchos piensan, el Presidente no tiene voto de calidad.
Su voto vale igual que el de cualquier propietario (una unidad más su coeficiente).
En caso de empate, no puede decidir por encima de la Junta.
Sobre el cambio de seguros y servicios
¿Puede el Presidente cambiar la póliza de seguros de la comunidad sin consultar?
Depende. Si el cambio está dentro del presupuesto aprobado y se justifica porque la aseguradora no cumple lo pactado, puede hacerlo.
Pero lo ideal es que la Junta deje constancia en acta de esa delegación.
Lo mismo ocurre con otros contratos: limpieza, mantenimiento o conserjería.
El Presidente puede proponer cambios, pero no firmarlos unilateralmente si suponen nuevos costes o condiciones.
Contrataciones, despidos y decisiones laborales
El Presidente puede, en representación legal de la comunidad, firmar un despido o un contrato, pero si la Junta no ratifica la decisión, podría ser responsable del gasto o la indemnización.
Por ejemplo: despedir a un conserje sin acuerdo puede traer consecuencias. Si la comunidad no aprueba el despido, habrá que restituir el puesto y asumir los costes generados.
Delegación de funciones: solo al Vicepresidente
El Presidente no puede delegar sus funciones en cualquier persona.
La ley (art. 13.4 LPH) indica que, en caso de ausencia, será el Vicepresidente quien asuma el cargo.
Delegar en un vecino o tercero sin ese rol no tiene validez legal.
Convocatoria de Juntas: derecho y obligación
El Presidente puede convocar reuniones, incluso sin el Secretario-Administrador (art. 16.1 LPH), pero también está obligado a hacerlo al menos una vez al año.
Si se niega y el 25 % de los propietarios (o cuotas) lo solicitan, pueden convocarla directamente y tratar incluso su cese.
En ese caso, la ley ampara a los vecinos para recuperar la documentación y exigir responsabilidades si fuera necesario.
Responsabilidad legal del Presidente
El cargo de Presidente conlleva responsabilidad civil y, en casos graves, penal.
Por eso es importante actuar siempre dentro del mandato de la Junta, mantener la transparencia y dejar constancia de todas las decisiones en actas firmadas.
Y si el Presidente no quiere firmar el acta…
Si el Presidente se niega a firmar un acta por desacuerdo, el Secretario puede firmarla en su lugar, reflejando la negativa.
Esto evita bloqueos y asegura la validez de los acuerdos.
En resumen: autoridad sí, pero con límites
Ser Presidente de una comunidad implica compromiso, pero también prudencia.
El secreto está en saber cuándo puedes decidir y cuándo debes consultar.
Un Presidente informado, asesorado y con el apoyo de un buen administrador evitará conflictos, reclamaciones y decisiones problemáticas.
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