¿Qué dice la Ley de Propiedad Horizontal sobre elementos comunes?
En España, la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) regula lo que es un «elemento común» en una comunidad de propietarios. Elementos como muros, vallas divisorias o medianeras suelen formar parte de lo común. La LPH estipula que ningún propietario puede cambiar, modificar o instalar algo en esos elementos sin la autorización de la comunidad, porque afectan a todos.
El artículo 7.1 de la LPH es claro: no se permiten alteraciones unilaterales sobre elementos comunes.
El caso de Ciutadella: qué sucedió y por qué fue clave
- En Ciutadella (Menorca), una empresa instaló un cañizo apoyado en una valla divisoria para preservar la intimidad desde un patio de uso privativo.
- Esa valla divisoria era elemento común, y no se solicitó permiso a la comunidad de propietarios.
- En primera instancia, un juzgado la dio por válida, considerándolo “una solución constructiva mínima”. Pero luego, la Audiencia Provincial revocó esa decisión alegando que contravenía la LPH.
- Finalmente, el Tribunal Supremo ratificó que cualquier cerramiento apoyado en elemento común que altere estética, altura o funcionalidad, requiere autorización comunitaria.
¿Qué constituye una “alteración unilateral” de elementos comunes?
Una alteración unilateral es cuando un propietario decide realizar una obra o modificación en un elemento común sin el acuerdo o permiso de la comunidad. Eso puede incluir:
- Colocar un cañizo u otro material sobre una valla común.
- Modificar la altura visible de una valla o muro.
- Cambiar la apariencia estética del conjunto sin consenso.
- Añadir estructuras que apoyen o dependan del elemento común.
Consecuencias legales de instalar cañizos sin permiso
- Obligación de retirar la estructura y restaurar el elemento común al estado anterior.
- Posibles sanciones si la comunidad inicia acciones legales.
- Costes de restauración de lo común (mano de obra, materiales).
- Conflictos vecinales, mala convivencia.
Cómo pedir autorización para instalar cañizos en tu comunidad
- Proponerlo como punto en el orden del día de la Junta de Propietarios.
- Explicar qué material usar, altura, diseño y cómo afectará a vecinos colindantes.
- Obtener la mayoría necesaria según la LPH: normalmente mayoría de 3/5 en muchos casos.
- Si hay propietarios ausentes, considerar el voto presunto (si no responden en plazo).
Qué debe tener un acuerdo comunitario marco sobre instalaciones de privacidad
- Normas claras sobre los materiales permitidos (tipo de cañizo, color, altura).
- Estética común para evitar que cada propietario haga algo diferente.
- Procedimiento ágil para autorizaciones que no supongan mucho impacto.
- Condiciones de mantenimiento y reconocimiento de fallos si no se cumplen los acuerdos.
Recomendaciones de GD Fincas para evitar conflictos legales en comunidades de vecinos
- Siempre consulta con el administrador de fincas antes de instalar algo sobre elementos comunes.
- Haz una votación clara en juntas, reuniendo la información técnica y visual para que todos los vecinos sepan de qué se trata.
- Si eres presidente de la comunidad, promueve acuerdos marco que sirvan para casos similares (intimidad, privacidad).
- Conserva toda la documentación: actas de juntas, presupuestos, fotos del estado anterior.
Recuerda: no se pueden hacer modificaciones sobre vallas.
La decisión del Tribunal Supremo es un recordatorio contundente: no se pueden hacer modificaciones sobre vallas, muros o elementos comunes sin el permiso de la comunidad. Proteger la estética, la convivencia y los derechos de todos los propietarios requiere diálogo, transparencia y cumplimiento de la Ley de Propiedad Horizontal.
Si tu comunidad tiene dudas sobre permisos, normativa o cómo hacer acuerdos, GD Fincas está aquí para asesorarte, gestionar presupuestos y ayudarte a mantener tu comunidad dentro de la legalidad.
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