Gastos de garaje y trasteros en una comunidad: qué dice la ley
En muchas comunidades de propietarios, los sótanos albergan tanto plazas de garaje como trasteros. Aunque compartan espacio físico, no siempre comparten uso. Y ahí es donde surgen los conflictos: si un vecino solo tiene un trastero y no utiliza el garaje, ¿debe pagar igualmente los gastos del garaje?
Esta duda ha llegado hasta el Tribunal Supremo, que ha fijado criterio en su Sentencia 1685/2025, de 24 de noviembre. La resolución aclara una cuestión que genera numerosos desacuerdos en juntas de propietarios.
El origen del conflicto
El caso analizado se produjo en una comunidad formada por varios edificios cuyos sótanos estaban conectados mediante una rampa común. En esa planta coexistían plazas de garaje y trasteros. Algunos propietarios únicamente tenían trastero, sin plaza de aparcamiento.
La comunidad aprobó en junta que los propietarios de trasteros contribuyeran a los gastos del garaje, incluyendo:
- Mantenimiento del portalón de acceso
- Conservación de la rampa
- Iluminación
- Zonas de circulación y maniobra
Los propietarios de las plazas de garaje impugnaron el acuerdo. Tras pasar por la Audiencia Provincial de A Coruña, el asunto llegó al Tribunal Supremo.
La clave: el derecho de uso
La cuestión principal era determinar si los propietarios de trasteros tenían derecho a utilizar las zonas del garaje que generaban esos gastos.
El Tribunal Supremo analizó un aspecto fundamental: los trasteros contaban con accesos propios e independientes, exclusivamente peatonales, a través de escaleras y ascensor. Es decir, sus propietarios podían acceder a ellos sin utilizar la rampa ni las zonas destinadas al tránsito de vehículos.
Además, esta situación coincidía con lo previsto en el título constitutivo y en las normas internas de la comunidad.
Lo que dice la normativa interna de la comunidad
Aunque la escritura de constitución de la servidumbre hacía una referencia genérica a garajes y trasteros, el Tribunal Supremo dio prioridad a la reglamentación comunitaria, que regulaba de forma mucho más concreta el reparto de gastos.
En esas normas se distinguía claramente entre:
- Gastos propios del garaje, asumidos única y exclusivamente por los titulares de las plazas de garaje.
- Gastos generales del edificio, en los que sí participaban los propietarios de trasteros conforme a su cuota.
Además, el derecho de uso de las zonas de paso y maniobra se atribuía expresamente a los titulares de plaza de garaje, sin reconocer ese derecho a quienes solo disponían de trastero.
La conclusión del Tribunal Supremo
El Alto Tribunal fue contundente al señalar que sería “absurdo contribuir a los gastos de mantenimiento nacidos de su utilización como garaje por parte de quienes en el sótano solo cuentan con un trastero con acceso independiente según el título constitutivo”.
Por tanto, no procede exigir a los propietarios de trasteros que asuman gastos derivados exclusivamente del uso del garaje cuando no tienen derecho a utilizar esos elementos comunes.
Qué deben revisar las comunidades antes de aprobar estos gastos
Este caso deja una enseñanza clara para cualquier comunidad de propietarios:
- Revisar el título constitutivo.
- Analizar las normas internas de la comunidad.
- Comprobar si existe derecho real de uso de las zonas que generan el gasto.
- Diferenciar entre gastos generales y gastos específicos de uso exclusivo.
No todos los elementos situados en la misma planta generan obligación de pago compartida. Cada caso debe estudiarse con detalle.
El Tribunal Supremo aclara que el criterio fundamental no es la ubicación física del trastero o del garaje
La Sentencia 1685/2025 del Tribunal Supremo aclara que el criterio fundamental no es la ubicación física del trastero o del garaje, sino el derecho efectivo de uso de los elementos que generan el gasto.
En materia de comunidades de propietarios, una correcta interpretación del título constitutivo y una gestión profesional pueden evitar conflictos, impugnaciones y largos procesos judiciales.
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