Que hacer cuando un huerto del vecino provoca humedades en la comunidad
Uso privativo de patio o terraza: límites legales y responsabilidad por daños
Tener el uso exclusivo de un patio o una terraza en una comunidad de propietarios no significa que se pueda hacer cualquier cosa en ese espacio. Esta idea, que muchas veces genera confusión entre vecinos, ha sido recientemente reforzada por la Sentencia n.º 470/2025 de la Audiencia Provincial de León, de 18 de septiembre.
El caso es claro y sirve de advertencia para muchas comunidades: un propietario convirtió su patio de uso privativo en un pequeño huerto urbano, acumulando tierra, macetas, materiales y objetos diversos. El resultado no fue solo estético. Las consecuencias fueron humedades, filtraciones al garaje y riesgos estructurales.
El origen del conflicto: acumulación y huerto urbano
La comunidad demandó a uno de sus propietarios, titular del uso exclusivo de un patio interior situado bajo varias bajantes del edificio. Según la demanda, el espacio se había transformado en una zona de acumulación de basura, chatarra, tierra, macetas y materiales.
El problema no era únicamente la estética. La acumulación impedía el correcto funcionamiento del sumidero, afectaba a las tuberías del gas y dificultaba la evacuación del agua de lluvia.
El Juzgado de Primera Instancia estimó íntegramente la demanda y obligó al propietario a:
- Limpiar el sumidero.
- Retirar todos los objetos acumulados.
- Cesar en las actividades consideradas molestas.
La confirmación de la Audiencia Provincial
La Audiencia Provincial de León confirmó la sentencia y subrayó que el uso del patio no podía calificarse como normal.
No se trataba de colocar una mesa, unas sillas o algunas macetas decorativas. Las fotografías demostraban una ocupación mucho mayor, incluyendo chatarra y un huerto urbano cultivado directamente sobre tierra vertida encima de las baldosas.
Además, el cultivo se complementaba con cajas de forespan donde crecían plantas de tomate.
El problema real: humedad y riesgo estructural
Uno de los aspectos más relevantes de la sentencia es el análisis técnico de los daños.
El cultivo requería riego constante, lo que provocaba que el suelo absorbiera humedad. Cuando llovía, el agua no podía evacuarse correctamente debido al mal estado del sumidero y a la acumulación de tierra y obstáculos.
Como consecuencia:
- La humedad se filtraba al garaje situado debajo.
- Se produjeron daños en la estructura.
- Cayeron bovedillas sobre vehículos.
- El peso adicional de la tierra agravó la situación.
Es decir, el uso indebido del patio no era una simple molestia: generaba un riesgo real para el edificio.
¿Qué dice la Ley de Propiedad Horizontal?
La Ley de Propiedad Horizontal establece límites claros.
El artículo 7.2 prohíbe a los propietarios desarrollar actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
El artículo 9.1.b obliga a mantener en buen estado su vivienda o local de forma que no perjudique a la comunidad ni a otros propietarios.
En este caso, además, los estatutos de la comunidad eran claros: no se podían ocupar elementos comunes con objetos o instalaciones que alteraran su uso.
Uso privativo no es propiedad absoluta
Uno de los errores más habituales en comunidades es confundir uso privativo con propiedad absoluta.
Cuando un patio o terraza es de uso exclusivo, sigue formando parte estructural del edificio. No deja de ser un elemento común con uso atribuido.
Eso significa que:
- No puede alterarse su configuración.
- No pueden realizarse actividades que generen daños.
- No puede comprometerse la seguridad o salubridad del inmueble.
Qué puede hacer la comunidad ante una situación similar
Si una comunidad detecta que un patio o terraza de uso privativo está generando daños, debe actuar con rapidez.
Las acciones habituales incluyen:
- Requerimiento formal al propietario.
- Solicitud de retirada de objetos o instalaciones.
- Convocatoria de junta para adoptar acuerdos.
- Acción judicial si persiste la situación.
La clave está en documentar bien los daños (fotografías, informes técnicos) y actuar conforme a la ley.
Tener el uso exclusivo de un patio o terraza no permite convertirlo en un espacio que perjudique al edificio.
Esta sentencia deja una idea muy clara: tener el uso exclusivo de un patio o terraza no permite convertirlo en un espacio que perjudique al edificio.
El derecho individual termina donde empieza el perjuicio colectivo. Cuando una actuación genera humedades, daños estructurales o riesgos para la comunidad, los tribunales respaldan la intervención comunitaria.
En materia de comunidades de propietarios, prevenir es siempre mejor que litigar. Una gestión profesional y una actuación rápida evitan conflictos mayores y gastos innecesarios.
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