Cuándo puede resolverse un contrato de renta antigua por falta de ocupación
El Tribunal Supremo ha vuelto a pronunciarse sobre uno de los temas más sensibles del mercado del alquiler en España: los contratos de renta antigua. En su Sentencia 1936/2025, de 22 de diciembre, el Alto Tribunal aclara cuándo el propietario puede resolver un contrato sometido a prórroga forzosa si la vivienda no está realmente ocupada.
Se trata de una resolución importante tanto para propietarios como para inquilinos, ya que refuerza la idea de que la renta antigua no protege viviendas vacías ni usos meramente aparentes.
¿Qué es un contrato de renta antigua?
Los contratos de renta antigua son aquellos firmados antes del 9 de mayo de 1985 y que se rigen por la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964. Su característica principal es la prórroga forzosa a favor del inquilino, lo que permite que el contrato se mantenga mientras se cumplan determinadas condiciones legales.
En el caso analizado por el Tribunal Supremo, el contrato se firmó en 1982 y la renta mensual era de 237,90 euros por una vivienda situada en el centro de Sevilla, cantidad muy inferior al precio actual de mercado.
¿Cuándo puede el propietario resolver el contrato?
El artículo 62.3º de la LAU de 1964 permite al arrendador denegar la prórroga forzosa cuando la vivienda no esté ocupada durante más de seis meses en el curso de un año, salvo que exista justa causa.
La sentencia aclara dos cuestiones fundamentales:
- No es necesario que los seis meses sean consecutivos.
- No es obligatorio que el período de desocupación sea inmediatamente anterior a la demanda.
Lo relevante es que, dentro de un año, la vivienda haya estado desocupada más de seis meses, aunque ese tiempo sea discontinuo.
¿Qué se entiende por ocupación real de la vivienda?
Uno de los puntos clave de la sentencia es la definición de ocupación. El Tribunal Supremo insiste en que no basta con mantener el contrato vigente ni con realizar visitas ocasionales.
La ocupación debe ser real, efectiva y acorde con el destino natural de la vivienda. Empadronamientos formales o usos esporádicos no son suficientes si no se acredita que el inmueble se utiliza como residencia habitual.
La prórroga forzosa solo se justifica cuando la vivienda cumple su función habitacional.
¿Sirve cualquier justificación para no ocupar la vivienda?
La ley admite una excepción cuando la falta de ocupación responde a una justa causa. Sin embargo, el Tribunal Supremo recuerda que esta causa debe alegarse y probarse adecuadamente.
No basta con mencionar circunstancias personales de forma genérica. La carga de la prueba corresponde al inquilino, que debe acreditar tanto la existencia de la causa como su relación directa con la falta de ocupación.
¿Puede un familiar ocupar la vivienda?
El Supremo introduce un matiz relevante: podría considerarse cumplido el requisito de ocupación si la vivienda se utiliza para atender la necesidad habitacional de un hijo económicamente dependiente.
No obstante, esta situación debe probarse de manera clara y concluyente. En el caso analizado, no se aportó prueba suficiente.
¿Cómo afecta esta sentencia a propietarios e inquilinos?
Para los propietarios, la resolución aporta mayor seguridad jurídica y facilita la recuperación de viviendas cuando se acredita una falta de ocupación real.
Para los inquilinos de renta antigua, el mensaje es claro: mantener el contrato exige algo más que conservarlo formalmente vigente. La prórroga forzosa subsiste mientras la vivienda se utilice realmente como residencia, pero decae cuando desaparece esa utilización sin causa justificada.
Conclusión
El Tribunal Supremo refuerza una doctrina importante: la renta antigua protege el derecho a la vivienda, no el mantenimiento indefinido de inmuebles vacíos.
En materia de arrendamientos y gestión inmobiliaria, contar con asesoramiento profesional resulta fundamental para analizar cada caso concreto y evitar conflictos judiciales innecesarios.
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